Der Schweizer Immobilienmarkt durchläuft eine Phase, in der die Preise weiter steigen, jedoch nicht überall gleich. Einige Segmente verlangsamen sich, andere beschleunigen, und die Diskrepanz zwischen dem, was gebaut wird, und dem, was Haushalte suchen, war noch nie so offensichtlich. Diese Dynamiken zu verstehen, hilft, bessere Entscheidungen zu treffen, egal ob man Käufer, Mieter oder Investor ist.
Diskrepanz zwischen Wohnraummangel und tatsächlichem Angebot in der Schweiz
Haben Sie schon einmal bemerkt, dass ständig von Mangel die Rede ist, während neue Gebäude manchmal Schwierigkeiten haben, Käufer zu finden? Dieses Paradoxon erklärt sich durch eine Diskrepanz zwischen der Art der verfügbaren Wohnungen und dem, was die Mehrheit der Haushalte sucht.
Konkreter gesagt, teure oder zu große Neubauwohnungen bleiben unbesetzt, während Familien Schwierigkeiten haben, eine erschwingliche Wohnung zu finden. Der Mangel ist global real, betrifft jedoch nicht alle Segmente gleich.
Dieses Phänomen hat direkte Konsequenzen. Die Entwickler, die im oberen Preissegment bauen, reagieren nicht auf die stärkste Nachfrage. Das Ergebnis: Die Preise für erschwingliche Immobilien steigen weiterhin aufgrund der Knappheit, während einige Neubauprojekte längere Vermarktungszeiten aufweisen. Wer die Nachrichten aus der Branche verfolgt, kann mehr über Immobref erfahren und diese Daten mit regionalen Veröffentlichungen abgleichen.
Warum besteht diese Diskrepanz weiterhin? Weil die Baukosten die Projekte natürlich in höhere Preisklassen lenken. Und weil die kantonalen Vorschriften für Bauzonen das verfügbare Bauland begrenzen, was jedes neue Projekt verteuert.
Immobilienpreise in der Schweiz: Was die aktuellen Zahlen zeigen
Die aktuellen Daten bestätigen den Trend: Die Preise für Wohnimmobilien steigen weiter, sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser.
Diese Anstiege sollten mit etwas Abstand betrachtet werden. Ein moderater vierteljährlicher Anstieg mag begrenzt erscheinen. Aber über mehrere Jahre kumuliert stellt er eine erhebliche Abweichung im Vergleich zur Entwicklung der Löhne dar.
Das Prestige-Segment beschleunigt sich unterschiedlich
Im oberen Preissegment ist die Dynamik noch ausgeprägter. Die Kluft zwischen gewöhnlichen Immobilien und Prestigeimmobilien wird größer. Wohlhabende Käufer, die weniger empfindlich auf Finanzierungsbedingungen reagieren, üben einen starken Druck auf Premium-Immobilien aus. Für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen sieht die Situation ganz anders aus.
Eigentumserwerb in der Schweiz: die konkreten Hindernisse
Der Medianpreis für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 1,15 Millionen Schweizer Franken. Dieser Betrag sagt nicht alles aus. Was den Zugang zum Eigentum wirklich blockiert, sind die von den Banken angewandten Kriterien für Hypothekendarlehen.
Hier sind die wichtigsten Hürden, die ein Käufer überwinden muss:
- Ein Eigenkapital von mindestens 20 % des Kaufpreises, wobei ein Teil nicht aus dem zweiten Säule für Hauptwohnsitze über einem bestimmten Schwellenwert stammen kann
- Eine Berechnung der finanziellen Leistungsfähigkeit basierend auf einem theoretischen Zinssatz (häufig um die 5 %), der weit über den tatsächlichen Zinssätzen liegt, was viele zahlungsfähige Haushalte ausschließt
- Ein intensiver Wettbewerb um verfügbare Immobilien, insbesondere im Genferseegebiet und rund um Zürich, wo die Angebote oft schon vor der breiten Veröffentlichung weg sind
Junge Haushalte sind zunehmend auf familiäre Unterstützung angewiesen, um ihr Eigenkapital zu bilden. In den letzten dreißig Jahren haben sich die Preise ungefähr verdoppelt, während die Einkommen nicht denselben Verlauf genommen haben.
Schweizer Mietmarkt: eine lokal sich entwickelnde Spannung
Die Leerstandsquote liegt national unter 1 %. Diese Statistik verdeckt sehr unterschiedliche lokale Realitäten.
In Zürich beginnt der Druck auf den Mietmarkt leicht nachzulassen. Die Erklärung liegt in zwei Faktoren: ein größeres Angebot an Neubauten und eine Verlangsamung der Einwanderung in die Region. Das bedeutet nicht, dass die Mieten sinken, sondern dass die Warteliste für bestimmte Wohnungstypen kürzer wird.
In Freiburg entwickelt sich die Situation ebenfalls. Mehr Wohnungen sind im Vergleich zum Vorjahr verfügbar. In anderen Kantonen bleibt der Druck maximal.
Angekündigte Mieten und laufende Mieten: zwei unterschiedliche Realitäten
Ein oft missverstandener Punkt: Der Anstieg der angekündigten Mieten (die für neue Mietverträge angegeben werden) hat zwischen Ende 2024 und Ende 2025 nachgelassen. Gleichzeitig könnten die Mieten der laufenden Verträge 2026 sinken, da der Referenzzinssatz gesenkt wurde.
Diese beiden Bewegungen sind nicht widersprüchlich. Die erste betrifft die neuen Mieter, die zweite die bestehenden Mieter. Ein Mieter, der nicht umzieht, kann von einem Rückgang seiner Miete profitieren durch den Mechanismus des Referenzzinssatzes, während ein Neuzugang eine höhere Marktmiete zahlen wird.
Kantonale Unterschiede: Genf, Zürich und der Rest des Landes
Die Preise und Dynamiken variieren erheblich von Kanton zu Kanton. Genf und das Genferseegebiet gehören zu den teuersten und angespanntesten Märkten in der Schweiz. Zürich und Zug ziehen Haushalte mit hoher Kaufkraft an, was die Preise im Premium-Segment nach oben treibt.
Außerhalb dieser Zentren bieten einige Regionen noch realistischere Zugangsbedingungen. Der Preisunterschied zwischen einer Wohnung im Zentrum von Genf und einer vergleichbaren Immobilie in einem peripheren Kanton kann das Doppelte oder mehr betragen.
Der Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2026 lässt sich nicht auf eine einheitliche Aufwärtskurve reduzieren. Der Preisanstieg koexistiert mit Entspannungstaschen im Mietmarkt, einer Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage und Zugangsbedingungen, die einen wachsenden Teil der Haushalte ausschließen. Die Verfolgung dieser Entwicklungen kantonweise bleibt der beste Weg, um echte Chancen zu identifizieren.
