Een appartement dat ‘s ochtends wordt opgemerkt, kan voor de avond wel een tiental aanvragen ontvangen. In deze context is de kwaliteit van uw zoekmethode net zo belangrijk als uw budget. Weten hoe je een vastgoedadvertentie leest, informatie vergelijkt en relevante platforms filtert, bespaart weken, soms maanden, op een huisvestingsproject.
DPE en energieconformiteit: het eerste filter dat op vastgoedadvertenties moet worden toegepast
Voordat we naar de foto’s of de oppervlakte kijken, controleren we het energieprestatiecertificaat. Sinds 1 januari 2025 kan een woning met klasse G niet meer worden verhuurd in het vasteland. Woningen met klasse F worden in 2028 getroffen, en die met klasse E in 2034.
Een advertentie die een klasse G voor een verhuur toont, is dus ofwel verouderd, ofwel niet conform. In beide gevallen laten we het voorbijgaan.
Een andere valkuil betreft de datum van de DPE zelf. Diagnoses die voor 1 juli 2021 zijn uitgevoerd, zijn sinds januari 2025 niet meer geldig, zelfs als de geldigheidsduur op het document nog niet is verstreken. Concreet geldt dat een DPE met klasse D maar opgesteld in 2019 niets waard is: eis een recente diagnose vóór elk bezoek.
Advertenties moeten de energie- en klimaatklassen vermelden, evenals een schatting van de energiekosten. Als deze informatie ontbreekt, is de eigenaar of het agentschap niet in orde. Dit detail voorkomt dat u zich verplaatst voor een woning die problemen zal opleveren bij de ondertekening van het huurcontract of de akte.
Om de vastgoedadvertenties op Immo Mondial te doorbladeren, vindt u deze energie-indicatoren direct op elk fiche, wat het sorteren vanaf de zoekfase versnelt.
Geadverteerde prijs versus werkelijke prijs: gebruik verkoopgegevens om te onderhandelen
Op een advertentieplatform komt de prijs overeen met wat de verkoper hoopt te krijgen. Dit is niet wat de kopers daadwerkelijk betalen. De DVF-database (Demandes de Valeurs Foncières), gevoed door de belastingdienst, registreert de transacties die bij de notaris zijn ondertekend.
Het vergelijken van de geadverteerde prijs met de daadwerkelijk betaalde prijs in dezelfde buurt biedt een concreet onderhandelingsvoordeel. We zien regelmatig significante verschillen tussen beide, vooral in gebieden waar de markt vertraagt.
Hoe de DVF-database te benutten
De database is gratis online toegankelijk. We filteren op gemeente, straat en type woning. In enkele minuten krijgen we de bedragen van de laatste verkopen in de buurt van de beoogde woning.
- Identificeer recente transacties binnen een nabijgelegen straal van het adres dat u interesseert, met de nadruk op woningen van vergelijkbare oppervlakte.
- Bereken de gemiddelde prijs per vierkante meter op basis van deze verkopen om deze te vergelijken met de prijs per vierkante meter van de advertentie.
- Noteer de datum van de transacties: een gemiddelde prijs gebaseerd op verkopen van meer dan een jaar kan de huidige trend niet meer weerspiegelen.
Deze aanpak werkt voor de aankoop. Bij verhuur steunen we eerder op lokale huurobservatoria of, in gespannen gebieden, op de plafonds die zijn vastgesteld door de huurregulering.
Effectieve vastgoedzoektocht: organiseer uw waarschuwingen en criteria
De meeste kopers en huurders beginnen hun zoektocht op algemene portals (SeLoger, Leboncoin, PAP voor transacties tussen particulieren). De klassieke reflex is om een account aan te maken, enkele filters in te stellen en op de resultaten te wachten.
Het probleem is dat te brede criteria de relevante woningen verdrinken in een massa ongeschikte advertenties. Omgekeerd zorgen te strikte filters ervoor dat kansen worden gemist.
Afstemmen van uw filters zonder deuren te sluiten
We stellen drie niet-onderhandelbare criteria vast (maximaal budget, locatie, minimaal aantal kamers) en laten de rest open. Oppervlakte, verdieping of de aanwezigheid van een balkon dienen als secundaire criteria die we per geval evalueren.
Het creëren van meerdere waarschuwingen met lichte variaties stelt ons in staat een breder gebied te dekken zonder alles door elkaar te halen. Bijvoorbeeld, een waarschuwing gericht op een specifieke wijk met een krap budget, en een andere in een aangrenzend gebied met een bredere prijsklasse.
Advertenties tussen particulieren of via een bureau: wat verandert dat
Sites zoals PAP of Leboncoin bieden advertenties die rechtstreeks door de eigenaren zijn gepubliceerd. Het belangrijkste voordeel: meestal geen makelaarskosten voor de koper of huurder.
In ruil daarvoor verschilt de kwaliteit van de beschrijvingen en foto’s enorm van de ene advertentie naar de andere. De reacties hierover variëren, maar we merken vaak dat advertenties van particulieren wettelijke informatie (DPE, Carrez-oppervlakte, gemeenschappelijke kosten) weglaten. Het is dus belangrijk om deze vragen systematisch te stellen voordat u een bezoek plant.
Advertenties van vastgoedkantoren zijn over het algemeen completer op het gebied van regelgeving. Ze bevatten soms ook woningen in avant-première, voordat ze op de grote portals worden gepubliceerd.
Vastgoedbezoeken: wat we ter plaatse controleren dat de advertentie niet vermeldt
Een goed geschreven advertentie vervangt geen aandachtig bezoek. Sommige elementen staan nooit in de online beschrijvingen.
- De werkelijke staat van de gemeenschappelijke delen (hal, trap, afvalruimte) geeft een betrouwbare indicatie van het beheer van de vereniging van eigenaren.
- Het geluidsniveau op verschillende tijden: bezoek indien mogelijk doordeweeks aan het einde van de dag om de overlast te beoordelen.
- De werkelijke oriëntatie en lichtinval, die de groothoekfoto’s vaak verfraaien.
- De waterdruk, de staat van de kozijnen en de werking van het verwarmingssysteem, zelden vermeld in de advertentie.
Bereid een checklist voor vóór elk bezoek in plaats van op uw geheugen te vertrouwen. Twee of drie bezoeken op dezelfde dag zijn genoeg om de herinneringen te verwarren.
De markt voor bestaande woningen heeft recent een herstel gekend, maar niet alle segmenten gedragen zich op dezelfde manier. Een goed gelegen en goed gerenoveerde oude woning op energiegebied blijft eenvoudiger te financieren dan een nieuwbouw die vertraging oploopt. Uw zoektocht aanpassen aan deze realiteit is tijdswinst bij elke bekeken advertentie.
